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蛋壳上市与长租公寓的美国梦

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2020-01-22 09:21

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蛋壳上市与长租公寓的美国梦

一位朋友曾经受过长租公寓的“恩惠”。

两年前,朋友孤身沪漂,廉价旅馆八人间50一晚,代价是鼾声人声手机声整晚不绝。四号床的大哥每天凌晨四点返回青旅,身怀绝技两门:凌晨情侣电话和怒摔鞋柜门。在此睡觉,如同打仗。

离正式入职还有一天时间,必须找地安置。朋友早八点约中介看合租房,中介提出一年起租,朋友提出三月,遂争执,两边不欢而散。

朋友的逻辑是,当前工作并不确定,难免有变换租赁地的需求。中介的逻辑是,此时正是夏天租赁旺季,中介不愁客源,因此多将冬季等淡季空置风险向租客转移。朋友辗转数个中介,均被告知一年起租。

最终容纳朋友的是一家长租公寓,负责人小姐姐答应朋友可短租一个月。朋友回忆,整个公寓的空置率在2-3成左右。每平均价相比合租高出约25%。

经历过此事后,对于长租公寓朋友的印象是:价格稍贵,但服务和品质都很突出。

长租公寓是这样一种存在:精装、小资,适合个税起征线上下收入的个人。高收入群体已转向整租,低收入群体挤在合租间的屏风里。导致长租公寓的空置率风险被摆到台面上。去年有从业者吐槽:“艰难啊,即便是运营能力极强的公寓,空置率也飙升到了10%。”

这也是整个行业的最大伤疤——几乎所有玩家都亏得一塌糊涂。

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军功章的一半

和整容女孩再出发寻找白马王子一样,长租公寓也是类似的行业创新。

长期以来,租房市场以极重和极轻两种模式为主,前者强调掌握产权,向地产市场和租赁市场两个方向获取利润,缺点是成本过高,规模难以做大。后者即收房转租的“二房东”模式,收益较为稳定,缺点是在租房交易中的参与太浅,利润相当有限。

由中介主导的长租公寓背后颇有“中庸之道”的意思。针对产权成本过高的痛点,平台坚持收房转租,使手头的房源规模得以扩大,热点地域覆盖更全。

针对交易参与太浅的痛点,这些长租公寓平台对房间进行统一规格的二次精装,使“军功章有我的一半”,同时将装修成本通过租金溢价形式向租户转移。

新模式带来新变化。在长租公寓出现之前,高线城市租赁市场的蓝白领划分主要靠“抱团”,即在合租房信息中标注“女生来”“朝九晚六来”等。弥漫着村上春树式小资味道的长租公寓出现后凭借精装优势,迅速引起以女性为主的白领群体的热衷。凭借“颜值”优势,长租公寓在租赁市场对白蓝领实施了一场“自动化切割”。

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同时,年轻女性的集中,使长租公寓事实上掌握了恋爱市场的稀缺资源。因而绝大多数长租公寓,都在宣传图中强调自己的社交功能:跑道、台球厅、水吧、影音厅、书吧……其共同特点是占地较小,不会大范围影响租赁空间。在公寓内部建设以外,平台又试图在线上、户外等方向进行社交活动运维,以提高市场竞争力。

收益背后,长租公寓的代价则是普遍2-3年的装修成本回收期。这一时长受所在地域的影响:除人工成本外,装修一间房子的费用大同小异,因此租金差价更高的高线城市,其成本回收期相对越短,“装修溢价”也更高。

这是长租公寓一切痛点的根本原因。

因为高线城市溢价高,所以众平台在北上广深抬价疯抢房源,其溢价之高,甚至到了不计成本的地步。未来这一把达摩克利斯之剑降落时,必然有人受伤;

因为长租公寓向房东承诺高租金,因此对其它租赁模式形成竞争优势。长此以往,长租公寓存在将市场中的所有人吸纳进它的“烧钱游戏”中的可能。

因为抢房源需要大量资金,需要平台将成本回收时间尽可能前置,因而饱受诟病的“租金贷”模式铺张开来。直至今日,中介平台还普遍存在将收租日提前1-2个月的习惯;

此外,由于房屋中介从过去的“信息密集型”产业向“资本密集型”产业转变,从而加剧了行业的马太效应,小平台的暴雷风险开始向房东和租客双向转移,这又引发了一定的社会矛盾,导致监管侧不得不紧急约谈踩刹车,这意味着,中介平台从过去积极响应“以租代售”的维稳者,蜕变为新的不稳定因素。这给长租公寓带来了政策风险。

同时,随着行业的品牌化、资本化,负面事件的影响对平台的打击能力与日俱增。“阿里员工猝死自如房”事件,就在全网引发了抨击自如的热潮。

租赁市场面对的客户相对弱势,因而舆论很容易向平台方的对立面倾斜。2018年一篇《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》,就把长租公寓架到了舆论的烧烤架上。

这里的“来钱”并不能指代利润,因为整个行业还未进入盈利期。至于能否指代资金池增量与成本之比还有待商榷。尽管相关平台的从业者对标题口诛笔伐,但并不能影响长租公寓的公众印象进一步坍塌。

这有可能是互联网时代最艰难的行业之一,长租公寓在千夫所指中烧钱。

这个行业梦寐以求的权力有二:一是物业增值收益分享权,但在当前的环境下极难实现。二是品牌定价权,但在一个价格高度敏感的市场中,要溢价就要高附加值,长租公寓必须找到更多概念。且在当今市场环境下,绝大多数租房需求都只是买房的过度手段,这就为长租公寓的溢价焊死了天花板。

以艾媒咨询的统计来看,绝大多数网民对2000以下的低价长租公寓更感兴趣。对于3000元以上的高价公寓来说,仅有4.7%的网民愿意接受。

蛋壳上市与长租公寓的美国梦

长租公寓你方唱罢我登场,很可能为他人做了嫁衣裳。

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吃螃蟹的人

回头看蛋壳的上市。

《猫和老鼠》有个情节,汤姆追逐杰瑞来到泳池跳板边,杰瑞先跳入泳池并放干池中水,随后跳下的汤姆重重摔在池底。

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料蛋壳看青客应如是。

蛋壳与青客递交招股书的时间是同一月的月初月末,在时间上十分接近,但青客仍率先将全行业的阿基琉斯之踵展示在资本市场面前:强制下调对房东租价一事,在各大平台引发了上千条投诉。

背后是长租公寓“青春期”的阵痛:大量长租公寓在资本狂热期高价收房低价出租,如今吃了IPO的螃蟹,想要对资本市场的股东们负责,做一些盈利尝试时,自然遭到了固有的既得利益群体反弹。

青客降租传递了这样一种信号:中国的长租公寓领域,增量竞争已经进入尾声,存量盘活的游戏已经开始。但青客的故事没有讲好,在降低成本的第一步上便遭遇反弹,导致资本市场对其冷落。

尽管青客在近期发布的2019财年第四季度财报中有所起色,如实现净收入同比增长13%至3.4亿元;归属于公司净亏损同比下降29%至1.25亿元;同时,息税折旧摊销前利润亏损同比缩减58%。但股市反响平平,财报发布的1月5日至1月17日间,青客股价累计上涨8%,离发行价仍相距甚远。

相比之下,蛋壳能在上市首日顽强守住发行价已是不易。无论从营业收入还是亏损额看,蛋壳都远胜青客。

蛋壳上市与长租公寓的美国梦

以此次IPO募集金额为例,蛋壳发行1060万股,发行价13.50美元,募集总额1.431亿美元。而青客募资总额不超过4590万美元。

而相比青客的“悬崖勒马”,蛋壳公寓在招股书中表明,其上市所募资金预计将用于扩大规模、加强技术等方面。这也就意味着,相比当前成交萎缩、市值缩水的青客公寓,这只代码为“DNK”的长租公寓品牌还将在纽交所掀起更多波澜。

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长租公寓的“美国梦”

互联网商业圈有个热门词,叫“烧出一个未来”。而从目前看,长租公寓的未来已经烧出了某种雏形。

在价格上,尽管高线城市的租赁市场均价维持在如此低的租售比,但其大幅变动的空间不大;向上,则有悖于鼓励人口要素自由流动的时代要求;向下,则过于损害从业者意愿,会导致行业整体萎缩。

也就是说,即便长租公寓真的出现一家独秀垄断市场并掌握定价权的情况,其推高定价的努力也必然受到多方抑制。当前高线城市对低线城市形成的人才虹吸效应十分明显,过高的房屋租金无疑是在增加中小企业和创业公司的人力成本。

地产系长租公寓主打集中式运营,物业系、中介系和传统分散的个人二房东也将长期存续。目前各大品牌公寓的房源争夺战告一段落,这或许意味着激烈的资本战有告一段落的可能,主要玩家将进入“拼运营”阶段。

归根结底,国内长租公寓的发展,在追随着美国品牌公寓的影子。无论是通过融资争夺高线城市,还是打精品牌争取高附加值。唯一的区别在于用户,美国人视租房为自由、享受,中国人视租房为“寄人篱下”。

蛋壳上市与长租公寓的美国梦

这个行业一直做着“美国梦”,前半场是赛道内“三家归晋”,收益独享;后半场是将物业增值收益以资产证券化的方式向市场共享。无论这两步棋中哪一步成行,都将改变当前较为固定的房租定价。对于将租房视为住房的补充和保障措施的国内,房住不炒,租购并举的方向早已确定。

未来中国的长租公寓市场,极有可能走出一条不同于美国的“特色道路”。

本文(含图片)转载自科技新知

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