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自动续期!70年产权,一锤定音

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2020-05-26 09:02

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自动续期!70年产权,一锤定音

文 | 凯风

70 年产权如何续期,终于有答案了。

酝酿多年的《民法典》即将正式亮相,其中,第三百五十九条提出:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

这意味着,广受关注的 70 年产权续期问题,终于一锤定音。

其一,住宅土地使用权满 70 年之后,可以自动续期,不必担心被收回。

众所周知,我国城市土地为国家所有,居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地只有 70 年不等的使用权。

虽说建筑设计寿命多数只有 50 年,很多房子可能三四年就已严重老化,撑不到 70 年产权的大限,似乎产权续期问题无关紧要。

事实上,房子虽然不断老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否 ” 自动续期 “,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。

有恒产方有恒心,可见这一问题的重要性。

因此,这次《民法典》明确住宅土地使用权 ” 自动续期 “,可谓一锤定音,这意味着民众对于 70 年产权问题的主要担忧,已经不复存在。

其二,70 年土地使用权到期后,自动续期是否等于 ” 免费续期 “?

自动续期不是问题,问题是 ” 自动续期 ” 之时,到底是免费续期,还是要补缴土地出让金?

对此,民法典提出:

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

是补缴还是减免,是全部免费还是部分减免,民法典无法事无巨细,只给出了大原则,具体落地执行将会交由其他法律处理。

这里的法律、行政法规,是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二:

一是《物权法》:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

二是《城市房地产管理法》:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。

经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金

显然,对于住宅用地,自动续期将是大原则,相关费用有望减免;而非住宅用地,有可能要补缴土地出让金。

这方面,并非无迹可寻。在此之前,有关人士就曾表示:

住宅 70 年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

种种迹象都表明,住宅产权续期,” 减免 ” 是关键,免费续期的可能性非常高,未来有望通过新的法律规定加以确认。

其三,住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同,未来待遇大相径庭。

到底如何续期,住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。

根据法律,住宅用地可自动续期,而非住宅用地则依照法律规定处理,目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

所谓住宅用地,指的是居住用地,也即商品住宅之下的土地,使用权一般是 70 年。而非住宅用地,主要以商业用地、工业用地为主,使用权 40 年、50 年不等。

自动续期!70年产权,一锤定音

商品住宅的用地性质为 ” 居住用地 “,而公寓、写字楼、商铺多数都是 ” 商业用地 “,小产权房更多是 ” 集体土地 “,这就是差别所在。

所以,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。

其四,技术法理障碍均不复存在,房地产税立法只剩时间问题。

70 年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离,通过 ” 自动续期 ” 暂时得以解决,征收房地产税也就有了合理的基础。

正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的,自此,不动产统一登记、70 年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备,房地产税开征只剩时间问题。

前不久,中央权威文件提出:稳妥推进房地产税立法。

这说明,房地产税一定会来,悬念只在于何时落地。

不管是 3 年、5 年甚至 10 年,房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。

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