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上海楼市,又开始逆天了

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4天前

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上海楼市,又开始逆天了

2020 上半年就快要结束了,再过几天大家应该能看到很多的总结和数据。

这次我还想跟大家聊下这半年里我所看到的几个很重要的片段和数据,这些构成了上海楼市当前的现状,我们猛然发现,上海楼市,或许正在进入新的周期。

我们从几个方面来判断。

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上海楼市,从限价端开始突破。

我们先看几个贴近中环的项目,静安映的预售证直接破了 9 万,拿到了 9.12 万,仁恒静安世纪虽然最终价格还没有定,但坊间传闻大概率是 9.3 万。

但不管怎么样,静安映 9.12 万的价格已经是既定的事实,这其实说明,中内环的项目后期想要低于这个价格,还蛮难的,这相当于给上海中环内项目定了一个最低的阀值线。

再说一个前几天大火的位于前滩的三湘印象名邸,价格直接到了 12.15 万,这样的价格在前期真的很难想象。

上海一直以来有一条业内的共同认知,内环滨江 13 万,内环 10 万,中环 9 万,外环 7 万,郊环 4 万,上海房价,就通过这样的价格环线,形成了类似这样的默契和认知。

之前前滩的价格 9 万左右,是符合这样的认知的,但是三湘印象名邸 12.1 万的价格至今把这样得价格体系给打破了。

中环内的价格,开始比肩内环,从而对内环的房价形成一种倒逼机制。

而且,不要认为这样的打破是一种偶然,其实这样的情况正变得越来越频繁。

最开始给到意外的是绿地外滩的项目,这个位于滨江的神奇项目直接打破了整个上海 2019 年房价没有突破 12 万的尴尬境况。

第二个意外是中兴路一号,前期奈何 10 万多的地王实在太过扎眼,但给到的预售证达到了 12.98 万,虽然血亏,但预售证的价格却实实在在的捅破了非滨江位置的房价天花板。

所以,这样的限价体系一旦被打破,意味着整个上海楼市的价格认知可能会进行重新的洗牌,当整个新房体系被重新梳理后,也会倒逼整个二手房的房价开始逐步抬高。

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同样按捺不住的还有土拍市场。

最前端的土拍行情,在上海这片土地上,就像滚滚红尘一样,掀起一波波巨浪。

根据相关数据统计,2020 年上半年,短短 6 个月的时间里,上海的纯宅地整体的供应出现了井喷,已经推出了 35 幅纯宅地,这已经超过了 2018 年全年供地的总和。

按照今年上海供地的整体节奏,今年上海全年的纯住宅供应量,基本确定了就是近几年的供应王。

在今年上海修改土拍规则的这几个月后,上海的土拍市场又重新恢复了更加市场化的竞争关系,仅仅是上半年,超过 5% 溢价率的土地就已经达到了 11 块。

上海的土地正在变得越来越贵,而在过去一轮的市场周期中,地价上行直接刺激了房价上涨的预期,带动着房价的回暖。

同时,自从今年以来,为了推动土地市场进入更为良性的竞争,上海在土拍规则上进行不同程度的鼓励,比如前期要求 15% 的自持比例,现在也正在逐步取消,减少了对开发商资金的占用时间。

所以,不知道大家发现没有,为什么今年要慢慢从限价端口撕开一条口子,其实就是想要给到开发商更多的信心,从而鼓励他们在土地端更加给力。

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当然,还有很多指标来判断楼市是否回暖,但是所有的数据都没有二手房市场的成交显得更加客观。

相比较一手房的集中,二手房更加零散,所以也就更加真实,二手市场因为太零碎了而且政策干预比较少,所以可以真真切切的反应当下市场最真实需求的折射情况。

根据兔博士的相关数据,我们来看下整个上海 2020 年 5 月份二手房的成交套数,整体成交了 26710 套,简单的转换就是每周成交了 6600 套左右。

上海楼市,又开始逆天了

2.67 万套,环比增长了 16.5%,各位这个 2.67 万套的成交数据是什么概念,上海从 2016 年 10 月至今,只有 5 个月是突破 2 万套的,在这整整 44 个月里,2020 年 5 月的二手房成交直接站到了最高值。

上海楼市,又开始逆天了

这个 2.67 万套的成交数据,哪怕是放到整个上海二手房的成交轨迹上看,也是一个非常不错的数字,基本是最火热的 2016 年的成交均值。

换句话说,在沉寂了三年半后,在今年开始,上海楼市正在迎来一个小阳春,这当然也有疫情所积攒的部分购买力。

但在当前上海楼市以置换为主的需求驱动下,基本上存在着一套带动两套的模式,购买力开始变得更加旺盛,整个楼市的轮动也就开始慢慢起来了。

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如果你看数据,你会发现这样的现象其实并不是忽然出现的,而是在某种程度上已经积蓄了很久。

从 2018 年的 5 月开始,整体的二手房的成交其实同比于 2017 年,都要更好,而且后面也一直越来越好。

上海楼市,又开始逆天了

二手房就像是一面照妖镜,当楼市开始出现幻想的时候,看看二手房的数据,你往往就能知道楼市的真相。

对于上海而言,一手房的价格管理正在变得越来越松动,而二手房的市场价格也正在慢慢回落,一二手倒挂的现象正在逐步消失。

这样的现象在整个持币待购的用户心理正在变得越来越普遍且长周期,所以很多用户也开始变得更加自然了,用户对于未来也有着更多的坦然和自信,也开始更加坚定的去买房,特别是那些刚需客,购买行为更加决绝。

根据兔博士的相关统计,300 万总价成交的环比也出现了下降,为什么会下降,可以理解为整个最低端的供应已经卖的差不多了,高价房源的占比,会越来越突出。

低价房源清仓出货后,下阶段的成交总价,当然会逐步上升。

上海楼市,又开始逆天了

上海楼市,正在逐步消灭低于 300 万总价的低价地,而 500 万 -1500 万购房需求,随着时间的推迟,会越来越多。

而房价的传导,往往也是自下而上的。低价房源减少了,随之而来的,就是高价房源的介入,随之而来的,就是数据统计所折射出的房价回暖。

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最后,我们来聊聊处于这样的时间节点,我们该怎么办,到底要不要买房。

我的建议是,到了这个时候,如果你在上海,如果是真的有刚需置业的需求,真的可以去买房了,不要赌未来想要去抄底,更不要去赌房价的周期,你根本就输不起。

不要觉得楼市好像正在回暖错过了抄底时机,其实没有多少人能真正踩准节奏。

我就只能说,现在是处于上海楼市的爬坡期,还没有完全起势,但上海楼市的回暖,却已经是毋庸置疑了,整个一线城市,全部都出现了量价齐升的情况。

当然,肯定也会有人问,这样的情况会不会像 2015 或 2016 年猛的出现一个大牛市,其实放心好了,也不会。

因为那两年不仅政策宽松而且市场上的钱非常便宜,但现在呢,楼市政策根本没有丝毫放松,钱也不便宜,而且各种打压。

所以,哪怕目前上海楼市正处于新一轮周期的通道中,也希望大家人心不乱。

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